2026년 세제개편안 중 부동산 세제 분야에서 가장 많이 회자되는 대상이 바로 ‘비거주 1주택자’예요. 전세를 주거나 지방 근무 등의 이유로 본인 소유 주택에 실제로 거주하지 않는 1주택자를 뜻하는데, 이번 개편에서 이들이 받는 세금 영향이 특히 크게 다뤄지고 있어요.
종합부동산세와 양도소득세 두 축에서 각각 어떤 변화가 있는지, 그리고 비거주 1주택자에게 실제로 어떤 영향을 주는지 순서대로 짚어볼게요.
종합부동산세 기본공제 기준 변경
이번 개편에서 거주용 1주택의 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 올라가요. 반면 비거주 1주택의 기본공제는 9억원으로 낮아지는데, 이는 실제 거주 여부를 세제 혜택의 기준으로 삼겠다는 정책 방향이 뚜렷하게 반영된 결과예요.
거주 1주택자는 공제 기준이 오히려 확대되는 반면, 비거주 1주택자는 상대적으로 불리해지는 구조가 만들어진 셈이에요. 같은 ‘1주택자’라도 실거주 여부에 따라 세부담 격차가 벌어지게 됐다는 점이 이번 개편의 핵심이에요.
과세 기준 자체의 전환: 보유 채수에서 가액 기준으로
더 근본적인 변화는 과세 기준이 통째로 바뀐다는 점이에요. 지금까지 종부세는 주택을 몇 채 보유했는지가 세율을 가르는 기준이었지만, 앞으로는 보유 주택의 가액이 얼마인지를 기준으로 세율을 적용하는 방식으로 전환돼요.
이 변화는 비거주 1주택자에게도 직접적인 영향을 줘요. 예전에는 ‘1주택’이라는 이유만으로 상대적으로 낮은 세율을 적용받았지만, 앞으로는 보유 주택의 실제 가치가 높으면 채수와 무관하게 높은 세율 구간에 들어갈 수 있어요. 특히 서울 강남권처럼 고가 주택이 몰린 지역의 비거주 1주택자는 세부담이 커질 가능성이 있어요.
양도소득세 다주택 중과 한시 완화
양도소득세 쪽에서는 다주택자에 대한 중과 조치가 2027~2028년 한시적으로 완화돼요. 예를 들어 2주택자에게 적용되던 중과세율 가산분이 기존 +20%포인트에서 +5%포인트 수준으로 낮아지는 식이에요. 다만 이 완화 조치는 영구적인 것이 아니라, 2029년에는 다시 원래 세율로 복귀하도록 설계돼 있어요.
- 2027~2028년 — 다주택 양도세 중과가 한시적으로 완화되는 기간이에요.
- 2주택자 중과 가산율 — 기존 +20%포인트에서 +5%포인트 수준으로 낮아져요.
- 2029년 — 완화 조치가 종료되고 중과세율이 원상 복귀돼요.
이 조치는 다주택자를 대상으로 한 것이지만, 매물 유통이 늘어나면 시장 전체의 거래량에도 영향을 줄 수 있어 비거주 1주택자를 포함한 시장 참여자 전반이 주목하고 있는 부분이에요.
장기보유특별공제에서 장기거주 소득공제로
양도세 산정에서 큰 비중을 차지하던 장기보유특별공제 제도도 ‘장기거주 소득공제’로 단계적으로 전환돼요. 이름에서 알 수 있듯, 단순히 오래 ‘보유’한 것이 아니라 실제로 ‘거주’한 기간을 기준으로 공제를 적용하겠다는 취지예요.
이 변화는 비거주 1주택자에게 특히 불리하게 작용할 수 있어요. 지금까지는 실거주하지 않아도 보유 기간만 길면 공제를 받을 수 있었지만, 앞으로는 거주 요건을 충족하지 못하면 공제 혜택 자체가 줄어들 수 있기 때문이에요. 공제 한도도 새롭게 신설되는데, 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 단계적으로 낮아지도록 설계돼 있어요.
비거주 1주택자가 받는 실질적 영향
종합해보면 비거주 1주택자는 종부세에서는 기본공제 축소(9억원)와 가액 기준 과세 전환, 양도세에서는 장기거주 소득공제로의 전환이라는 이중의 영향을 받게 돼요. 전세를 주고 다른 지역에 거주하거나 지방 발령으로 실거주하지 못하는 1주택자 입장에서는 세부담이 이전보다 늘어날 가능성이 커요.
반대로 실거주 요건을 충족하는 1주택자는 종부세 기본공제 확대(14억원) 혜택을 그대로 누릴 수 있어, 같은 1주택자 사이에서도 실거주 여부에 따른 세제 격차가 뚜렷해지는 구조로 개편이 이뤄지고 있어요.
정리하면 2026년 부동산 세제 개편의 핵심은 ‘보유’보다 ‘거주’를 우대하는 방향이에요. 비거주 1주택자는 종부세 기본공제 축소와 양도세 장기거주 소득공제 전환이라는 두 가지 변화를 동시에 맞이하게 되는 만큼, 실거주 이전이나 매도 시점을 고민하고 있다면 이런 세제 변화를 미리 확인해두는 게 좋아요.